Pesquisa por expressão: e/ou por período: até  
Artigos por Autor:   A | B | C | D | E | F | G | H | I | J | K | L | M | N | O | P | Q | R | S | T | U | V | W | X | Y | Z

Artigos por Assunto    pixel

Maiko Quintanilha Almeida 
Estudante do quinto semestre do curso de Direito do Instituto de Ensino Superior de Bauru - IESB PREVÊ. Assessor de Diretoria da COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU - COHAB BAURU, atuante no Jurídico Contencioso da empresa.

Artigo - Municipal - 2010/0234

Da ilegitimidade de parte das compromissárias vendedoras de imóveis nas ações tributárias
Maiko Quintanilha Almeida*

Elaborado em 01/2010

Não é de hoje que milhares de compromissárias-vendedoras de imóveis são surpreendidas com o ajuizamento de ações de execução fiscal, nas quais são incluídas de forma indevida no pólo passivo das mesmas. Estas ações são propostas, na maioria dos casos, pelas Fazendas Públicas dos Municípios onde os imóveis compromissados à venda estão localizados e tem por escopo a tentativa de recebimento de valores devidos a título de IPTU e taxas relativas aos imóveis em questão.

Passemos a analisar o caso, especificamente, da ótica das Companhias de Habitação Popular, as famosas COHAB's. Estas sociedades de economia mista têm por objetivo atuar, de forma contínua e permanente, nos programas habitacionais destinados a produção e comercialização de residências para as classes menos favorecidas financeiramente, tentando assim colocar em prática o famigerado direito constitucional da moradia.

Contudo, verifica-se um alto grau de inadimplência, muitas vezes, superior a 50% dos contratos ativos e, pior, além de muitos mutuários/compromissários compradores não pagarem as prestações, em uma significativa porcentagem, também não honram seus compromissos tributários, como o IPTU e as taxas incidentes sobre seus imóveis.

Diante deste quadro, as Prefeituras Municipais, que em nada tem a ver com o ciclo de inadimplência acima relatado, inscrevem os débitos em dívida ativa e ajuízam ações de execução fiscal visando o recebimento destes valores, indispensáveis para a própria manutenção das cidades e futuros investimentos. No entanto, ao invés de buscarem apenas receber de quem de fato é o titular do domínio útil dos imóveis ou seus possuidores a qualquer título, as municipalidades, comodamente, ajuízam ações e incluem também as COHAB's nos pólos passivos, ignorando, assim, o bom senso, preceito básico no direito pátrio, cotejando apenas uma parte do que prevê o Código Tributário Nacional, in verbis:

"Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título."

Ora, ainda que o CTN preveja como contribuinte o proprietário do imóvel, esse diploma legal também elenca na mesma esfera o titular do domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. É preciso ressaltar o que muitos operadores do direito se esquecem de fazer, a conjugação, a análise sistemática de todo o emaranhado jurídico, a fim de se obter na prática a tão buscada justiça! E é nesse diapasão que podemos concluir que o proprietário deve sim ser responsabilizado com os encargos tributários de seu imóvel, desde que conserve a posse como atributo da propriedade.

Neste sentido, cabe uma breve conceituação da palavra posse: embora o Código Civil não conceitue categoricamente, resumidamente é a conjugação de dois elementos essenciais: a coisa (elemento material) e a vontade (animus - elemento anímico). Nos casos em análise, o compromissário comprador exerce de fato a posse do imóvel com animus domini, e junto dela estão os deveres inerentes ao possuidor do imóvel, quais sejam, os de arcar com a incidência de tributos e taxas municipais. Não é nem de longe razoável que as COHAB's suportem o pagamento de tributos sobre eles incidentes justamente por não estarem na posse dos imóveis.

O que se debate aqui é o fato de as COHAB's não poderem ser consideradas contribuintes dos imóveis compromissados, pois já não detêm os atributos de propriedade, ainda mais quando demonstrado o caráter definitivo da promessa de compra e venda.

A interpretação conjugada de dispositivos legais nos faz concluir que o proprietário que não detiver a posse do imóvel, com os poderes e atributos da propriedade por haver transferido ou cedido o imóvel, não pode arcar com os impostos incidentes sobre este.

Com efeito, é preciso dar especial atenção ao artigo 121, I, que prevê como sujeito passivo da obrigação tributária a pessoa que tem relação direta e pessoal com a situação que constitui o fato gerador. Em seu artigo 130, o CTN também corrobora essa assertiva mencionando que os créditos tributários relativos a impostos, taxas e contribuições de melhoria, cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, se sub-rogam na pessoa dos adquirentes, salvo se constar do título prova de quitação destes tributos.

Outro ponto questionado neste polêmico tema é a necessidade de registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, de modo a se direcionar os tributos incidentes sobre o imóvel àquele cujo nome consta no Cartório. A jurisprudência tem entendido que este registro é prescindível para se estipular quem deve figurar no pólo passivo das execuções fiscais, conforme se assegura pelo trecho a seguir transcrito:

"IPTU - Legitimidade passiva - Empresa executada pelo Fisco Municipal que opõe embargos à execução fiscal, aduzindo ser parte passiva ilegítima, eis que o imóvel, objeto da tributação, já não lhe pertence há mais de dez anos - Compromisso de venda e compra regularmente celebrado, não tendo os adquirentes do imóvel, malgrado já terem obtido a quitação, efetuado o registro do título - Fato que não implica em responsabilidade passiva da agravante - Exceção de pré-executividade que se acolhe, para excluir a agravante da lide -Recurso provido" (Agravo de Instrumento 514.322/6, relator Wanderley José Federighi)"

E ainda:

"Agravo de Instrumento - Exceção de pré- executividade - IPTU e Contribuição de Melhoria - Alegação de ilegitimidade passiva - O compromissário vendedor não é parte legítima para figurar no pólo passivo em execução fiscal, quando demonstrado o caráter definitivo da promessa, mesmo que o instrumento de venda e compra não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóvel - Inteligência do art 130 do Código Tributário Nacional - Recurso provido. (Agravo de instrumento n. 716.261-5/4-00, rel. Arthur Del Guércio, j. 31/01/2008)."

Embora exista previsão legal (Lei nº 5.049, de 1966) no sentido de que todos os contratos imobiliários de interesse social, públicos ou particulares, devam ser transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, não existe sanção para o não cumprimento desta legislação. Público e notório também é o fato de que a falta de sanção, teoricamente, não vincula o cumprimento de determinada lei, o que de certa forma engessa as medidas de defesa que devem ser argüidas nestes casos.

Segundo alguns doutrinadores, o Município antes de adotar as medidas judiciais para o recebimento destes tributos teria a opção de escolher quem de fato deveria responder pelo pagamento: aquele cujo nome figura como dono no Registro de Imóveis ou o real possuidor do imóvel. Entretanto, é preciso adaptar este entendimento à modernidade que engloba os dias atuais, neste sentido, em se comprovando nos autos que a compromissária vendedora há longa data está sem a posse do imóvel, não merece figurar e nem arcar com as exações incidentes sobre o imóvel, mas sim, seu compromissário comprador.

Esta exceção de ilegitimidade pode ser comprovada pela juntada aos autos da cópia dos contratos de promessa de venda e compra, ainda que não registrados, mas que torne certo e indubitável que a venda ocorreu, tornando passível assim que o bom senso do julgador salte à sua consciência e este determine não ser razoável que a compromissária vendedora responda pelos débitos em questão.

Enfim, a realidade dessas empresas que comercializam residências é uma só, elas ficam a mercê da vontade de seus compromissários compradores no sentido de que estes registrem seus contratos no Cartório, contudo, pela análise sistemática dos artigos 34; 121, I, e 130 do Código Tributário Nacional, conclui-se que as compromissárias vendedoras, como são as COHAB's, não podem figurar no pólo passivo de execuções fiscais, isto porque, não detêm a posse do imóvel, tendo-a transferido aos compromissários compradores.

 
Maiko Quintanilha Almeida*

  Leia o curriculum do(a) autor(a): Maiko Quintanilha Almeida.



- Publicado em 13/07/2010



Todas as legislações citadas neste artigo estão disponíveis na íntegra no CHECKPOINT. Se você ainda não é usuário faça AQUI sua solicitação de acesso para degustação.