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Luciana Carneiro Valente 
Advogada Especialista em Direito Empresarial.

Artigo - Federal - 2003/0565

A Aplicação do instituto da arbitragem nas relações locatícias
Luciana Carneiro Valente*

A arbitragem consiste em uma forma de solução de litígios entre pessoas físicas ou jurídicas, diversa daquela oferecida pelo poder judiciário, que garante às partes uma solução mais prática, mais célere e eficaz de conflitos, devendo ser escolhida em comum acordo pelas partes, antes ou após o surgimento da controvérsia.

O instituto da arbitragem é regulado pela lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, que autoriza a aplicação do instituto da arbitragem apenas para a solução de litígios envolvendo bens patrimoniais disponíveis, como por exemplo contratos em geral na seara cível e comercial.

A opção das partes pelo uso da arbitragem antes do nascimento do conflito se opera através da inserção da cláusula compromissória no contrato, onde as partes comprometem-se a submeter ao procedimento arbitral a solução de qualquer litígio advindo do referido contrato através de um ou mais árbitros que serão eleitos de comum acordo pelas partes, devendo ter conhecimento técnico da matéria objeto da questão em divergência. A decisão do árbitro tem eficácia de sentença judicial, constitui título executivo extrajudicial e é irrecorrível quanto ao mérito, embora possa ser executada na justiça comum, em caso de descumprimento pela parte vencida.

O procedimento arbitral é, de fato, bem menos formal que o processo judicial, tendo em vista que as regras do procedimento podem, inclusive, serem criadas pelas partes, a chamada arbitragem ad-hoc.

Da mesma forma, as partes podem optar pelo uso das regras de procedimento de uma instituição arbitral (arbitragem institucional), que ficará responsável pela administração do procedimento, oferecendo apoio técnico-operacional às partes e seus procuradores, e aos árbitros escolhidos. Esta é a forma mais recomendável de realização de arbitragens, pois a experiência da instituição arbitral garante às partes a realização do procedimento de forma eficaz e independente, deixando-as livre das preocupações administrativas do processo. A título exemplificativo, pode-se citar a Câmara de Arbitragem Empresarial-Brasil (CAMARB), situada em Belo Horizonte, MG.

As vantagens do instituto da arbitragem sobre o processo judicial são inúmeras, das quais podemos salientar: a lei estabelece o prazo máximo de duração do processo em até 180 (cento e oitenta) dias, caso as partes não tenham combinado outro período; O procedimento é muito mais rápido, eis que é sabido por todos que em um processo judicial que aproveita todos os recursos disponíveis e atinge todas as instâncias pode ultrapassar 10 (dez) anos de trâmite; A relação custo-benefício é mais vantajosa em relação ao judiciário; Da sentença proferida pelo árbitro, não caberá recurso; O procedimento arbitral segue regulamento e código de ética próprio que podem ser escolhidos pelas partes; As partes podem buscar o apoio do judiciário para fazer cumprir a sentença arbitral em caso de resistência da parte vencida; Ao contrário do processo judicial, onde os atos são públicos e abertos a qualquer pessoa que queira ter acesso ao processo, na arbitragem todo o processo é sigiloso, primando-se pela discrição total do procedimento.

Nas relações locatícias, a arbitragem pode ser aplicada através da inserção da cláusula compromissória já citada anteriormente no contrato de locação. Caso a cláusula em questão não esteja inserida no contrato, onde pretende-se seguir o rito da arbitragem, basta as partes manifestarem o interesse e lavrar um Compromisso Arbitral para dar início ao processo.

Vale frisar, que a decisão do conflito cabe exclusivamente ao árbitro, escolhido pelas partes, em razão da confiança nele depositada.

No direito imobiliário, o maior inimigo dos administradores e locadores de imóveis é o tempo dispendido para se chegar à solução do litígio, principalmente quando se trata de ações de cobrança de aluguel ou de despejo por falta de pagamento, sendo certo que a morosidade destes processos judiciais causam aos proprietários dos imóveis sérios danos, podendo até mesmo culminar na perda do objeto da ação.

Nesse passo, em se tratando do fator tempo, a aplicação do instituto da arbitragem pode ser uma grande aliada nas relações locatícias, ressaltando ainda que questões envolvendo danos técnicos em condomínios, ou questões afins que requerem conhecimentos aprofundados, podem ser mArtigo - Federal - 2003/0564uito melhor decididas por profissional do ramo da engenharia, por exemplo, do que por um juiz de direito convencional, tendo em vista que a escolha do árbitro que vai dirimir a questão é feita com total autonomia pelas partes envolvidas, sem deixar de dizer ainda, que as sentenças proferidas pelos tribunais arbitrais têm a mesma eficácia da sentença judicial, embora sejam julgadas em muito menos tempo .

 
Luciana Carneiro Valente*
luciana@csantos.com.br

  Leia o curriculum do(a) autor(a): Luciana Carneiro Valente.



- Publicado em 24/10/2003



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