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Luciana Carneiro Valente 
Advogada Especialista em Direito Empresarial.

Artigo - Federal - 2003/0487

O novo adquirente e a opção de compra na locação
Luciana Carneiro Valente*

A alienação por terceiros do imóvel alugado tem causado grande polêmica e tem sido objeto de grande preocupação, principalmente em casos de empresas que são inquilinas antigas de determinado imóvel, do qual o ponto comercial já se tornou popular, e o que é pior, muitos inquilinos em caso de compra do imóvel locado, deixam até mesmo de efetuar o pagamento dos ônus locatícios ao novo adquirente, levados pelo falso princípio de que "a venda rompe a locação". Isto porque, ao contrário do que muitos imaginam, não é a venda do imóvel e sim a denúncia do contrato feita pelo novo adquirente que extingue a locação.

Dispõe o artigo 8º da lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, a lei do Inquilinato que: "Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel." Extrai-se do dispositivo legal transcrito que a denúncia do contrato é apenas uma faculdade do novo adquirente. De fato, a locação mantém-se íntegra em caso de não haver denúncia do contrato pelo novo adquirente do imóvel locado, ocorrendo apenas a substituição do antigo locador pelo novo adquirente, passando a ser deste o direito de receber os ônus locatícios.

Desta forma, tendo em vista que a venda não rompe a locação, apenas transfere a posse direta ao novo adquirente, é mister salientar que as verbas locatícias devem continuar sendo pagas ao mesmo, sob pena de neste caso, realmente vir o inquilino a sofrer as sansões aplicáveis, inclusive, podendo culminar na rescisão contratual e no despejo.

Em contrapartida, o contrato de locação com opção de compra tem se tornado cada vez mais comum, principalmente em casos de empresas que necessitem se firmar no ponto comercial e por isso optam por longo período de locação, pretendendo agregar benfeitorias significativas ao imóvel, embora ainda não seja comum em casos de locações residenciais.

A já citada lei nº 8.245/91, garante ao inquilino em seu artigo 27 a prioridade na compra caso o imóvel alugado seja colocado à venda em igualdade de condições com terceiros, caso em que o proprietário do imóvel deverá oferecer a possibilidade de compra da unidade ao inquilino por escrito, através de carta registrada em cartório, quando este último tem o prazo de trinta dias para manifestar seu interesse na compra.

Entretanto, é importante salientar que a opção de compra, ao final da locação, também não é óbice para a desconfiguração do contrato de locação e para a decretação da nulidade deste contrato, em caso de descumprimento, atrasos nos pagamentos dos aluguéis ou qualquer forma de descumprimento contratual previsto, ao contrário do que tem ocorrido em diversas ações judiciais, em que os inquilinos usam a opção de compra, como argumento para se evitar uma possível extinção do contrato por culpa do mesmo.

 
Luciana Carneiro Valente*
luciana@csantos.com.br

  Leia o curriculum do(a) autor(a): Luciana Carneiro Valente.



- Publicado em 08/08/2003



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